过去这一年，房地产行业作为经济支柱产业被官方再度提及，面对阴跌不止的楼市，国家多部委陆续出台了诸如下调贷款利率、同城置换退个税等多种对市场有利的政策措施来支持居民刚性和改善性购房需求。
温州市政府/行业主管部门也以“稳”的主基调积极引导市场向好预期，并在一城一策的框架下调整了住房公积金业务新政策和在市区购买普通住房就送总房价0.6%的补贴款等救市政策工具，以期楼市能步入正轨平稳运行！
本期，C21温州研究中心 为关注楼市的您带来2022年度温州市区二手房（住宅）成交分析报告，与您一起回顾温州楼市二手房市场运行概况。
温馨提示
以下成交备案套数、成交区域分布数据来源于温州房管官网 公开数据；成交均价、面积段、总价段以及客户来源、成交TOP榜等数据来源于21世纪不动产温州区域内部成交信息，不代表整体市场。
行政区/功能区仅限鹿城区、瓯海区、龙湾区、经开区（滨海）、海经区（瓯江口），不含洞头。
文中相关市场评判/观点仅代表研究员个人观点；图中部分住宅区/小区/大厦名称为推广/通用名。
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成交备案套数
展开全文
来自温州房管公开数据显示，2022年度温州市区 二手房交易备案总量为18272套 。该成交总套数与2021年度相比下降37.29%。
本年度成交量不仅同比严重下降，甚至低于上一轮房地产市场企稳之时的2015年，也创下了本轮房地产市场成交量一路上涨以来首次大幅回落并且是成交量最低的一年 。
2022年温州市区二手房的单月成交量，最高点出现在3月，为1900套。但该套数同比去年创下历史成交最高纪录的4412套，下降56.35%。
单月成交量最低点出现在2月，仅成交1186套，主要原因是受春节假期影响。但该成交套数仍高于去年10月份创下的近年来成交新低。
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成交区域分布
从温州市各行政区/功能区二手房成交套数来看，2022年全年温州市区各行政区/功能区呈现“四降一升”。
其中鹿城区成交总占比60%，合计 10967套 ，同比下降45.78% ； 瓯海区成交总占比22%，合计 4058套 ，同比下降21.58%；龙湾区成交总占比14%，合计 2557套 ，同比下降21.58%；经开区（滨海）成交总占比2%，合计 323套 ，同比下降1.52%；海经区（瓯江口）成交总占比2%，合计 367套 ，同比上升56.4%。
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成交均价
来自21世纪不动产温州区域成交数据显示，2022年度温州市区二手房成交均价 为23364元/㎡，同比下降7.3%。
该均价略低于2019年度，为近4年来最低，也是近8年来首次出现均价下降，但与2015年相比，整体均价仍上涨29.62%。
2022年度温州市区二手房的成交均价最高点在1月，为25114元/㎡，最低点在4月，为22147元/㎡。
从整个均价走势来看，全年成交均价自1月份后快速回落，5-8月企稳回升，但9-12月又跌宕起伏，全年处于跌跌撞撞态势。
各行政区/功能区所在各片区均价走势
图片底稿来自2017温州交通旅游图
2022年度鹿城区二手房成交均价为 26477元/㎡ ，同比 下降 4.53% 。 各片区中 均价排名最高是的鹿城市中片 31447元/㎡ ； 排名末尾的是鹿城西 片 17500元/㎡ 。
2022年度瓯海区二手房成交均价为 18541元/㎡ ，同比 下降 13.04% 。各片区中 均价排名最高是的瓯海中心区 21130元/㎡ ； 排名末尾的是瓯海西北片 15592元/㎡ 。
2022年度龙湾区/经开区/海经区二手房成交均价为 16753元/㎡ ，同比 下降 11.37% 。各片区中 均价排名最高是的龙湾中心区 18433元/㎡ ； 排名末尾的是龙湾东片/滨海/瓯江口 11971 元/㎡ 。
04
成交面积段
2022年度温州市区二手房成交面积主要以60-140㎡刚需两房与改善三房为主，总占比66.31%，同比基本持平。
另60㎡以下小户型占比16.96%，同比下降2.96%，144-200㎡以上大户型占比16.73%，同比上升3.11%。
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成交总价段
2022年度温州市区二手房成交总价以 101-300万元 之间房产为主，总占比 71.67% ，同比有所下降。
随着今年房价的整体下降，总价100万元以内的房产占比有所回升，从去年的4.5%上升到5.76%。 301-500万元之间的房产占比有所下降，从去年的20.72%下降到18.53%，501万元以上的房产成交同比则基本持平。
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成交客户来源
对体系内成交的客户信息进行整理分析，2022年在温州市区购买二手房的客户中，浙江省内客户为77.97%，省外客户为22.03%。
该数据与去年相比，省外客户在温州置业比例明显上升，而省外客户中排名前三的分别是安徽、江西、湖北。
2022年度购买温州市区二手房的省内客户中，温州地区客户占比95.01%。其中主城鹿城区为34.78%，瓯海区为13.76%，龙湾区为7.49%，洞头区为2.47%.
各县市区购房大军中永嘉县继续稳坐第一占比16.78%，排名二三的则是瑞安市6.03%和苍南县5.27%。
成交TOP榜
2022年度温州市区大型住宅区成交TOP榜中，下吕浦住宅区以其规模和隶属重点中小学施教区范围双重优势继续稳坐年度成交量第一 。
整个成交的大型住宅区中主要以重点中小学施教区住宅，规模次新住宅、配套成熟老旧小区住宅以及高性价比安置小区住宅为主。
2022年度鹿城区小区/大厦成交TOP榜首由鹿城市中片内坐落在温州市实验中学施教区范围内的百里东路小区夺得。
其次安澜小区、下吕浦7区、三官殿巷小区、安平大厦、下吕浦1区、2区、8区、横渎绣苑、鹿锦西园、江岸锦苑、下吕浦6区、3区、仓桥巷小区、百榕大厦这十四个小区也都有着靠前的成交。
2022年度瓯海区小区/大厦成交TOP榜首由东南片区的瓯海之光夺得。
其次聚欢家园、德香园、慈湖锦园2组团、新桥8组团、安得家园、滨月轩、大诚金庭、云泰锦园、新桥3组团、12组团这十个小区也都有着靠前的成交。
2022年度龙湾区/滨海/瓯江口小区/大厦成交TOP榜首继续由祥生中央尚品拿下。
其次江前里、名都苑、理想之城、瓯江口国际新城瓯澜苑、汤品园、尚悦园、鸿玺园、东方明珠城、东悦里、富康锦苑、宏联嘉园、瓯江口国际新城瓯绣苑这十二个小区也都有着靠前的成交。
回望过去一年，虽然各类救市政策工具不断出台，但由于楼市陷入多重危机，导致近年来稳健发展的温州也遭遇全年二手房成交量价齐降。进入新的一年，在疫情防控进入新阶段，国内国外双循环大力促进以及更大力度的救市可能之下，温州楼市能否一改疲态重现活跃？
结合最新召开的中央经济工作会议要求和住建部/银保监会负责人等重要讲话，2023年将是继续引导市场预期和信心回暖，精准实施运用多种政策工具，全面支持满足刚改住房消费的一年，也是全面拼经济，推动房地产业向新模式过渡，确保房地产市场平稳发展的一年，相信依然作为经济支柱产业的房地产业能稳得住担得起，相信我们温州市区的二手房市场能企稳回升！
最后 C21温州研究中心 期待温州市政府/行业主管部门在大力提振市民刚改住房消费的同时，也能为更多新市民/青年人在温州安居乐业提供基础配套和服务。2023年，我们一起放开手脚为美好生活去奋斗！