楼市百科—第141期
众所周知，苏州楼市确实热起来了！
各大售楼处人气+新房二手成交量+冰山指数房价均在上涨，市场反馈显示，楼市预期在好转！
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购房政策也迎来前所未有的宽松，限购、限贷、限售全部放松；商业、公积金贷款利率下调；落户门槛降低、换房可退个税、二手带押过户...
可以说，眼下是难得的置业窗口期；再加上今年又是新房供应大年，各区域王炸项目都要入市，有置业需求的真的可以看起来。
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当然买房第一步，就是要熟读买房政策，今天房苏州整理了一份（截止2月27日）的苏州最新买房政策。
涉及大家关心的限购、限售、限贷、学位、落户等方方面面，购房指南在手，祝您买房路上少走弯路，建议收藏！
房苏州
有用的买房建议，有趣的楼市真相，在这里看懂苏州楼市，看透新房和二手房。
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公众号
1、
最新限购政策
1、购房条件：
非本市户籍居民家庭，在苏州姑苏区、相城区、工业园区、高新区、吴中区范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳6个月个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明（2022年5月11日起实施）。
此前外地户籍在相城购房除6个月社保或个税外，还需600积分，现积分取消。
只要6个月社保即可在相城买房，该政策无官宣，现已执行。
2、限购范围：
限购区域：园区、新区、姑苏、相城、吴中
不限购区域：常熟、张家港；
外地户籍首套房不限购区域：吴江、昆山、太仓。
2、限购套数：
本地户籍：居民家庭最多可购买3套房
外地户籍：居民家庭最多可购买1-3套房
外地户籍认定为人才家庭，或有人才编码的，等同于本地户籍，可买3套，具体咨询所在区人社局了解。
上海、嘉善户口可在吴江汾湖买3套房；外地人卖掉首套房后，2年内无需社保或个税可复购1套。
2、
最新限售政策
1、限售范围：
限售区域：苏州市区（姑苏、相城、吴中、新区、园区、吴江）
不限售区域：昆山、常熟、太仓、张家港
2、限售时间：
新房：取得不动产证满2年方可转让
二手房：不限售
注：家庭若有新出生人口（二孩及以上），出让房屋时不受限制。
3、
最新限贷政策
在以前，苏州贷款首付比是358，即首套房首付最低3成，二套还清首付最低5成，二套未还清首付最低8成。
为保证刚性及改善购房者的合理住房要求，苏州首付比于去年实现两连降！
先是2022年8月，二套房首付比还清，从5成调为3成；未还清从8成调为6成。同年12月28日再次下调，二套房未还清首付比，从6成调为4成。
大白话就是：现在要买二套房，名下无房贷，贷款首付比最低3成；有房贷，贷款首付比最低4成。
1、首套住房
最低首付款比例不低于30%（常熟、张家港20%）
2、二套住房
有房无贷或是有贷无房：最低首付款比例30%；（常熟、张家港20%）
（对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭）
有房有贷：最低首付款比例40%；（常熟、张家港30%）
（居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房）
3、第三套住房
对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
4、公积金贷款纳入征信
值得注意的是，从2023年1月1日起，住房公积金个人贷款信息将纳入征信系统。
众所周知，之前苏州公积金贷款是不纳入征信，如果用纯公积金买房，不上征信报告，不影响再次购房的商业贷款首付比，仍可以算首套房贷。
现在，公积金贷款不仅要查个人征信，而且还要体现在征信报告中，会直接影响首付及利率，即用公积金买过房，再用商业贷款买房算二套。
4、
最新贷款利率
1、商业贷款利率：
据最新调查，目前苏州首套首贷及二套贷款还清，最低贷款利率均为4.1%，未还清的利率为4.9%。
苏州大部分银行房贷资金充裕，放款时间也较快，正常1周左右，资料齐全最快仅需2-3个工作日即可放款！
4.1%的利率，直接低于2009年房货利率打7折后的4.156%，已是史上最低。
2月20日，央行公布了最新LPR报价，1年期3.65%和5年期4.3%，相比上月维持不变，没降！
苏州房贷利率“3字头”希望再次落空。延伸阅读：重磅！江苏多地房贷利率降至3.8%！苏州...
2、公积金贷款利率：
公积金贷款利率也迎来下调。2022年10月10日，苏州公积金中心正式官宣：苏州首套公积金贷款利率下调！
中国人民银行决定，自2022年10月1日起， 下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点 ，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
1、对于2022年10月1日以前已经发放的首套个人住房公积金贷款，自2023年1月1日开始，执行调整后的利率。
2、对于2022年10月1日前申请且未发放的首套个人住房公积金贷款，执行调整后的个人住房公积金贷款利率。
3、2022年10月1日后申请首套个人住房公积金贷款按照
这是苏州7年来首次下调公积金利率，并且存量也能调整，堪称普惠性大利好。
对于使用公积金贷款的首套刚需买房人来讲，将进一步降低购房成本、月供压力，点赞大苏州。
5、
最新购房税费等
不论是买新房还是二手房，除了购房款外，还需要缴纳契税、个人所得税、增值税等费用。
新房：契税、维修基金、物业费等
二手房：契税、个人所得税、增值税、中介服务费等
其他杂费，依据项目具体情况不同而定。
这里重点讲一下，换购住房减免个税新政。
2022年9月30日，财政部、税务总局发布关于支持居民换购住房有关个人所得税政策！苏州现已执行！具体细则如下：
1、时间有限制，卖房和买房必须都要在一年之内执行，要在2022年10月1日到2023年12月31日这个时间段里面，中间不能隔超过一年的间隔。
2、卖出的时间看个税缴纳时间；再购房之时，新房看开发商备案合同时间，二手房看契税单和不动产权证的登记时间。
3、需要按照房产证本人才能执行退税，也就是说，出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。
4、卖房金额小于买房金额，退全额；卖房金额大于买房金额，按比例退税。
举例：2022年12月，小杨出售了一套住房，转让金额为240万元，缴纳个人所得税4万元。
2023年5月，其在同一城市重新购买了一套住房，新购住房金额为300万元。假定小杨同时满足享受换购住房个人所得税政策的其他条件，由于新购住房金额大于现住房转让金额，小杨可申请的退税金额为现住房转让时缴纳的个人所得税4万元。
若小杨新购住房金额为150万元，则可申请的退税金额为2.5万元（150÷240×4万元）。（假设以上均为不含增值税价格）
5、要在同一个城市进行卖和买的交易，卖外地房子在苏州买房不能退税；苏州大市内都可以跨区实行。
6、退税时，新房要拿着房本，购房合同原件复印件，身份证等相应的资料；二手房需要房屋交易合同、不动产权证及其复印件，到房产交易中心进行个人所得税退税。
如新购入的是二手房，需提供买卖合同、不动产权证及其复印件；入新购入的是新房，需提供经备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。
6、
最新带押过户政策
截至目前，苏州常熟、张家港、太仓、吴江、园区、相城已经实行了“带押过户”政策。
“带押过户”指的是卖方无需提前还贷或垫付，办理手续即可实现“交易过户”-贷款结清”。
降低资金成本的同时，有利于刺激二手房市场活跃度，加快二手房流通！接下来，将有望在全市实行！
7、
最新落户政策
苏州落户政策主要为人才引进、积分落户以及投靠落户三种方式。
人才落户： 针对有学历、有工作、有技能群体，操作起来方便快速，最快1个月即可落户苏州。
本科直接落户，无需社保；大专6个月社保就可以落户；需注意有一定年龄限制。
延伸阅读：
重磅突发！苏州落户门槛再放松！400积分可落户！4月1日起执行！
积分落户：主要针对学历相对不够、无相应技能、个体户等群体。缴纳社保并且办理居住证（满1年），可申请积分落户。
苏州积分落户从2016年开始实施，最高时要700多分，大部分很难达标。从2019年开始，分值逐年回落，落户苏州越来越简单。
今年积分落户直接降至历年来最低！据最新落户准则，符合本办法规定，累计积分达到400分，即符合落户条件！自2023年4月1日起实施！有效期3年！
不仅是落户门槛大降，最新的积分落户积分标准及分值也有变化！主要体现在奖励分值下限要求降低，分值上限提高了。
房产加分方面：由原来最高200分变为自有产权房加200分；面积在75㎡以上每增加1㎡加1分，最高不超过250分，并取消租赁住房加分。
学历情况加分方面：新增高中学历，高中（中职）学历加20分！
此前其他学历也全部涨粉！比如之前大专（高职）学历加30分，现在变为60分，本科学历60分变为100分，硕士学历加100分、博士学历加200分，现在统一变为研究生学历加200分。
技术技能水平加分方面：初级工、中级工、高级工、技师、高级技师加分值由10、20、30、60、100分，变为20、30、60、100、200分。
落户年龄分值上限、下限分值增加：由原18-40周岁加10分，变为40周岁加20分，每减少一岁加2分，最高不超过50分。
具体计分标准可参考下表。
投靠落户：主要针对子女、父母、夫妻一方已在苏州落户群体，办理速度也很快，最快一个月即可落户苏州。
重点说下老人投靠子女，近年来不少家庭通过这个方式，获得了更多房票！
老人投靠子女落户到苏州，符合购房政策前提下可以买3套房。具体看这里>>只要30天，老人投靠子女落户苏州。
8、
最新人才优购政策
在苏州提到人才优购房，基本指的是园区和新区。这2个区域也是楼市热度Z高的地方，优购房的房源供应、申请条件等有一定差异。
园区全区参与，每次领证拿出60%160m²以下房源
新区狮山街道试点，每次领证拿出40%房源，无面积限制
值得一提的是，今年新区人才申请条件放松了不少，接近0门槛了；园区仍执行此前政策无变化。具体申请条件>>一文看懂！园区最新人才优购房政策！
再次强调：人才优购房指的是比普通购房者优先购买，备案价销售，没有优惠。
想要优惠购买，园区有人才组屋，其他区还有人才公寓等，由于门槛非常之高，不适用于普通人就不多赘述了。
新区人才房存在感低一点，主要是狮山街道在售新房只有2个，且执行人才优购房政策的仅览月阁1盘。
此外，科技城金茂府人才房也适用该政策，人才房共2栋，简装交付（不带科技城系统），主力户型97/127m²，均价2.7w+。
这2年因奥体新房热，没有人才名额直接抢破头，感受下网签中签率情况！
注：以下中签率数据为人才+非人才单次中签率，实际选不到的人才还可以和非人才再次选， 非人才最终中签率会更低。
9、
最新学位政策
苏州学位执行“九/五年一学位”政策，园区“九年一学位”，姑苏、吴中、相城、吴江、新区是“5年一学位”。
重点看下园区的九年一学位——
2019年5月16日起，在园区新购并取得《不动产权证书》的商品住房和二手住房，用于申请入学的，对服务对象提供的合法固定住所予以登记，登记的合法固定住所9年内认定一名地段。
小学、初中不分段，同一家庭多名子女不受限制。
由于每个家庭情况不同，具体细节，可在工作时间拨打园区教育局电话咨询：66681135，一切均以官方回复为准。
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