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1996年12月5日，时任美联储主席的Alan Greenspan在演讲中提出一个词——“非理性的繁荣”（Irrational Exuberance），该词提出后，当天的日经指数大跌3.2%，恒生指数下跌2.9%，德国股市大跌4%，英国大跌2.2%，第二天早上美股开盘就下跌了2.3%。如今，海通证券首席宏观分析师姜超用“非理性繁荣”来描述当下的一线房地产市场……
20多年前，日本房地产市场一片火爆，卖掉东京的土地可以买下整个美国。20多年后的今天，中国的城市“贵”得也可以买下整个美国了。根据宁波江东区私人放款,大额助贷平台-快至当天放款我们的测算，仅仅卖掉中国北上广深建成区的土地，就可以买下半个美国。自去年股灾以来，中国一线城市的房价就开始飙涨，买房比买“春运”的火车票都难。
看似一片繁荣，有什么理性因素推动？有无非理性因素？未来房价走势的变数在哪里？政策在日本和俄罗斯模式间将如何抉择？有无第三条道路？本文试图分析这些问题。
1.地产结构性分化，一线房价大幅飙升
总体来说，中国的房地产是处于下行周期中。从投资角度看，房地产开发投资累计完成额同比增速从30%以上的高点一路下滑到15年12月份的1%宁波江东区私人放款,大额助贷平台-快至当天放款；从开工状况看，房屋新开工面积累计增速在2010年高点时突破了70%，但截至目前该比例已经连续22个月为负值，且去年底更是降至-14%宁波江东区私人放款,大额助贷平台-快至当天放款；从房价看，70个大中城市新建住宅价格同比自14年9月以来连续15个月为负，直到去年12月受一线城市房价提振才转为正值。
15年6月份股灾以来，房地产市场有所回暖，但出现结构分化。从70个大中城市新建商品住宅价格指数来看，房价同比增速从-6.3%的低位上升至16年1月的1.0%，其中一线城市房价同比从-4.5%的低位飙升至22.4%，二线城市同比由负转正，三线虽然跌幅缩小，但行情与一、二线不可同日而语。从百城住宅均价看，二三线楼市自14年初就处于下行趋势，且三线仍在转差。
一线城市价格飙涨，深圳涨幅超越纽约“辉煌”时期。如果计算近一年一线城市房价的涨幅，广州-2.1%，北京8.3%，上海14.8%，深圳45%，而纽约房价在次贷危机爆发前的最大一年涨幅仅15.4%，东京在90年代房价暴跌前的最大一年涨幅为86%，上海与纽约接近，深圳则超过纽约涨幅，“追赶”东京。如果计算近五年一线城市房价的累计涨幅，广州27.2%，北京49.3%，上海43.3%，深圳92%，而纽约在房价暴跌前的五年累计涨幅仅59%，东京141%，北京和上海都接近纽约，深圳远远超过了纽约。
2.理性因素：人口结构与人口流动
我们得承认，房地产市场整体下行、结构性分化，一线城市房价的过快上涨，这些现象的背后有一定理性因素驱动。
2.1. 人口结构变化，决定长期下行
从日本、美国等国的经验看，房地产周期与人口结构密切相关。房地产属于典型的年轻型消费品，25-45 岁人群是房地产消费的高峰期，而在45 岁以后房地产消费占比会持续下降。日本的人口红利在1990 年代最早结束，房地产市场新开工数量迅速下滑，地产大周期终结。
而美国15-64周岁人口占比在上世纪80年代中期见顶回落，房地产市场也迅速下滑。之后由于移民的增加，在1995 年后又贡献了10多年的地产小周期。但是从2010 年开始人口红利正式宣告终结，房地产市场再次开始回落。
中国人口红利消失，老龄化程度加剧。从2011年起，中国15-59岁的劳动年龄人口在总人口中的占比就在下降，从74.5%的高点下降到2014年的73.4%。根据联合国人口署的预测，中国总人口抚养比每5年平均升幅为0.05个百分点，至2050年将达到0.91的高点。而且总人口抚养比的上升主要是由老年人口抚养比不断上行所带动，即老龄化程度加剧。
人口结构变化令中国房地产市场也将出现趋势性下行。过去十几年来，我国劳动年龄人口数量巨大，且占比在上升，催生了房地产市场的大辉煌。新开工住宅面积快速增长，从99年的每年不到2亿平米到经济危机前08年的8.4亿平米，在4万亿计划的刺激之下，新开工面积2010年又突破10亿平米，并在随后几年中保持这一高位。但现在劳动年龄人口占比减少，人口红利消失，房地产市场开始大幅度下行。
2.2.人口内部流动，决定结构分化
一方面，从各国城镇化的经验来看，人口向大城市集中是大势所趋。城镇化的过程就是人口集聚的过程，而人口的集中可以创造更多的经济需求和经济活动，提高福利水平。由于集聚效应，人口流动的总方向是从农村流向城市，而大城市的吸引力更强。从国际上来看，美国人口超过100万城市的人口总数占全国比重一直在上升，从1960年的38.7%提高到2014年的45.2%；日本从40.6%提高到65.3%；韩国更明显，从21.3%提高到45.9%；澳大利亚从54.2%提升到高点时的61.6%；加拿大从30.1%提升到45.5%。
中国的这一比例从1960年时的7.9%提高到了2014年的23.2%，但和其它国家相比还有很大的差距。所以随着城镇化率的提高，中国人口会进一步向大城市流动，这一趋势也决定了中国房地产市场的分化格局。
另一方面，中国的资源分布更加集中，也决定了一线城市人口流入压力大。在中国，一线城市在就业、教育、医疗、娱乐以及其它基础设施方面远远超过二三线城市，均占有绝对优势，这也是人口向一线城市不断流入的一大动力。05年至今，北京常住人口增长45%，上海增长37%，广州38%，深圳30%。人口的集中流入增加了房地产市场的需求，也是推升一线城市房价飙涨的重要原因。
但近几年一线城市“性价比”在降低，人口增速已大幅放缓，支撑一线城市房价上涨的力量在减弱。在2009年之前，一线城市人口增速从2004年的1.7%提高到8.7%的高点，但是之后增速一路下滑，2014年仅为1.1%。原因可能有三方面：
第一，在现有的土地面积和城市设施下，一线城市可容纳的人口数量逐渐趋于饱和。
第二，二线城市和一线城市存在竞争，一线城市尽管具有很多优势，但随着生活成本提高、人口管理政策的实施，“魅力”也在下降。
第三，国际大都市和一线城市也存在竞争关系，当年东京房价飙涨、日元高估的时候，日本出现了“Buy America” 的狂潮，当前高房价也在降低中国一线城市生活的“性价比”。根据最新统计，上海市2015年外来常住人口同比是在下降的，这是十五年来的首次。
3.非理性因素：货币超发与风险偏好
一线城市房价短时间内的过快上涨，也存在非理性因素的推动：货币超发和风险偏好提升。
3.1.货币供给过量，资产价格飙升
国际经验表明：货币超发对房地产价格的上涨有重要推升作用。上世纪80年代广场协议签订后，为减小日元大幅升值对实体经济的不利影响，日本央行大幅下调利率，实施宽松的货币政策。日本主要银行长期贷款利率从高点时的10%一路下降到不足5%，导致的结果是货币超发严重。1985年时日本M2同比增速在8%左右，实际GDP同比在7%左右，相差不大，但此后M2同比不断攀升至12%以上，而GDP同比却一路下降到1987年1.5%的低点，而通胀并不能解释之间的差距。超发的货币大量流入股市和房地产市场，导致房价、地价均大幅飙升。
21世纪初的互联网泡沫破灭和“911”事件使美国经济遭受重创，美联储在00年至03年间将目标利率从6.5%的高位下调到1%，且保持低利率至04年中，导致货币超发：1999年时美国实际GDP和M2增速分别为4.7%和6.0%，相差不大；但到了2001年实际GDP仅1%，而M2增速却达到了10.5%，2002年两者之间的增速也相差4.5个百分点，而通胀无法解释如此大的差距。充裕的流动性使美国股市翻了一倍，20个大中城市房价长期保持10%以上的增长，滋生了地产泡沫。
中国的货币超发对一线城市房价也起到推波助澜的作用。自2010年以来，中国的GDP增速就在不断下降，季度同比从12.2%的高点下降到15年4季度的6.8%，但M2增速却从15年年中开始回升，16年1月份M2同比更是高达14%，远超目标值。与此同时去年6月股灾后股市吸收资金也逐渐减少，市场上过剩的流动性开始流入楼市，一线城市房价也正是从这时开始飙涨。
货币超发导致房价暴涨的同时，人民币汇率却保持了相对稳定，这使得中国房地产资产的美元价值急剧飙升，存在被高估的风险。根据我们的估算，一线城市房屋总价值可买下半个美国：北京、上海、广州、深圳常住人口分别为2170万、2426万、1308万、1078万人，人均住房建筑面积分别为32、35、28、27平方米，利用这两个变量可以估算得到四个城市的居民住房建筑总面积，再乘以四个城市的住房均价即可得到住房总价值，分别为3.7、4.8、1.0、2.0万亿美元。加总起来就是11.5万亿美元，而美国Lincoln土地政策研究机构测算的美国全国家庭住房总价值也就26万亿美元，也就是说，中国一线城市住房的总价值可以买下半个美国。
一线城市建成区各类用地总价值可买下60%的美国。根据国土资源部2015年12月的数据，北京、广州、上海、深圳的平均地价分别为29330、20962、20044、26038元/平米，而四个城市建成区面积分别为1268、700、1563、661平方公里，依此计算可得四个城市的土地总价值分别为5.7、2.3、4.8、2.6万亿美元，加总起来就是15.4万亿。也就是说，中国的一线城市建成区所有类别用地的总价值，买下半个美国也绰绰有余了。
3.2.风险偏好增强，售租比飙升
在经济形势不好的大背景下，低利率环境、货币超发提升了投资者风险偏好。资金先是大量流入金融市场，推升了金融市场的大牛市，在15年6月份股灾后，资金开始流入楼市，一线房价开始飙涨。
售租比（房价/租金）类似于股市的市盈率，被广泛用来衡量房地产市场的低估或高估程度，也可以反映购房者的风险偏好程度。房屋作为一项资产，其最基本的功能是居住，所以租金是房屋所产生的收益，类似于股票的每股收益。
房屋的买卖市场比较复杂，我们难以判断房价高低是否反映了真实的居住需求。但房屋租赁市场是相对市场化程度高、有效率的市场，所以租金可以作为反映住房市场需求的一个较好的变量。如果租金没有大幅变动，但房价大幅上涨，这往往预示着投资者风险偏好的提升。
不过，就像我们不能直接拿A股的市盈率和美股、港股的市盈率去比较，将中国的售租比与其它国家的售租比进行横向比较也没有太大意义，所以我们这里仅作时间上的纵向比较。
国际经验表明，售租比短期内飙升的楼市繁荣往往难以持续。一般房地产市场的售租比是相对稳定的，例如在2000年之前的40多年里，美国房地产市场的售租比基本维持在17-20倍的范围内。但2000年之后受益于低利率环境、信贷政策等因素影响，售租比大幅攀升，从20倍左右一度上升至接近30倍。直到2006年房地产泡沫开始破灭，售租比又迅速回到2000年的水平。日本、英国等国家的经验也表明，一旦售租比大幅飙升，偏离了稳定水平时，最终都会回到原点。
中国一线城市售租比飙升，深圳堪称楼市中的“创业板”。从房价和租金涨幅的对比看，深圳的房价自08年以来上涨了346%，而租金上涨不到70%；广州房价上涨193%，而租金上涨仅54%；北京房价涨157%，租金涨43%；上海房价涨145%，而租金涨88%。
房价增速远远快于租金增速，导致的结果是08年以来中国一线城市售租比巨幅攀升，从30倍左右的水平，一直攀升到接近50倍左右。深圳的售租比从29倍的水平提升到56倍，也就是说在深圳买一栋房子，要居住或者出租接近60年才能回本，而根据住建部2010年的统计，我国建筑的平均寿命仅25-30年。由于租金相比房价更能反映真实的住房需求，从国际经验看，一线城市售租比大幅攀升说明居民购房存在非理性因素，风险在积聚。
3.3.房屋空置率高，或非单纯刚需
我国住房空置率长期远超其它国家，即使是人口流入多、住房需求旺盛的一线城市空置率依然偏高。根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的权威调查，2013年中国住房空置率高达22.4%，一线城市也达到21.2%，远远高于美国（2.5%）、中国香港（4.7%）、欧盟（9.5%）、日本（13.1%）、中国台湾（17.6%）等国家和地区。而根据2015年腾讯网、腾讯房产研究院与中国房地产报、《腾讯智慧》联合调查的数据，一线城市住房空置率22%，二线城市24%，三、四线城市26%，依然偏高。
这说明居民购房不仅仅是刚需动机，还可能存在投资甚至投机成分，对房价上涨的预期会吸引没有或者暂时没有住房需求的居民也加入购房“大军”，推升房价在短时间内上涨。
4.未来房价走势的变数
4.1.风险偏好的变化
先介绍一下本报告的标题——非理性的繁荣。1996年12月5日，时任美联储主席的Alan Greenspan在演讲中提出一个词——“非理性的繁荣”（Irrational Exuberance），该词提出后，当天的日经指数大跌3.2%，恒生指数下跌2.9%，德国股市大跌4%，英国大跌2.2%，第二天早上美股开盘就下跌了2.3%。这样一个简单的词汇何以有如此大的魔力令全球市场如此恐慌？
2013年的诺贝尔经济学奖得主Robert Shiller在其《非理性的繁荣》一书中做了解释：非理性的繁荣是基于心理基础的投机泡沫，资产价格的上涨挑起投资者的热情，并不断在投资者中散播、“传染”；在传播过程中整个故事会被放大，以证明当前价格的合理性；后续的投资者尽管怀疑资产本身的价值，但出于嫉妒别人的成功或享受做赌徒的快感，也会参与进来。
也就是说，在非理性的繁荣中，新进入的投资者多是受到资产价格上涨的吸引，而不再关注资产本身的价值，甚至进入到一种编织各种故事来给自己增加信心的状态；而其实越是上涨，投资者的内心深处就越脆弱，一旦大的形势有所变化（例如货币收紧等政策变化），投资者的风险偏好程度也会转变。回顾历史上每一次泡沫的产生和破灭基本都是这样的一个过程。
中国的一线城市房价是有人口流入等基本面因素的支撑，但美国、日本当年房价大跌之前也是有各种基本面支撑才上涨的，所以关键的问题是基本面能否支撑如此高的价格。当前一线城市楼市一片火爆，购房者挤破了头还买不到房，但与此同时租金上涨速度却远远慢于房价上涨，售租比大幅飙升，而房屋空置率也居高不下。中国一线城市人口流入速度已经大幅放缓，而一旦像之前的创业板一样，加杠杆成为房价上涨的“故事”，地产市场就危险了。
4.2.政策的选择：日本VS俄罗斯模式
如果一个国家的房价永远暴涨，理论上最终可以把全世界买下来，但这显然是荒谬的。
货币超发导致房价暴涨后有两种结果，一种是日本模式。日本80年代末货币超发，经济增速却在放缓，但由于日本央行的干预，日元还是升值的，导致的结果是日本房地产资产被严重高估。85-90年间，东京土地价格上涨了156%，日元对美元升值90%，也就是说东京土地的美元价值上涨了246%，被严重高估，势必要向市场均衡回归。
而向市场回归有两种途径，一是日元对外贬值，二是紧缩货币使资产的本币价格下降。迫于通胀和贬值压力，日本央行选择大幅提高利率、紧缩货币供给，保证日元汇率的基本稳定，但最终导致股市和楼市泡沫的相继破灭。
另一种是俄罗斯模式。2008年前，俄罗斯也面临货币超发的问题，M2和名义GDP增速之间的差距最高达40个百分点。过剩的流动性也导致俄罗斯楼市大涨，2004-2008年俄罗斯平均二手公寓价格上涨了267%，期间卢布对美元汇率升值了14%，资产价格也存在高估的风险。
但俄罗斯选择了让汇率贬值，08-09年卢布对美元贬值幅度最高达34%，之后卢布对美元又大幅贬值，继续释放风险。俄罗斯房价在经历了暴涨后却保持了稳定，没有出现崩盘现象，但是汇率却是一贬再贬。
日本模式选择汇率稳定甚至升值，紧缩货币导致股市和楼市的崩盘，银行受损，但是货币的购买力上升，持有现金可以保值。而俄罗斯模式下，银行资产无恙，但是货币的购买力受损，必须持有抗通胀的实物资产才能保值。中国1月份以来放出天量信贷，房价再度上涨，意味着俄罗斯模式的概率也在上升。
我们希望中国能走出不同于日本和俄罗斯的第三种模式，但未来到底怎么走，还需要拭目以待！
